12 olulist asja, mida ehituslubade kohta mõista

Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images

Paljud kodused parandus- ja remonditööd teevad majaomanikud ja isegi mõned ehitajad ilma seadusjärgsete ehituslubade ja nendega kaasnevate kohustuslike kontrollide eeliseta. Nendest eeskirjadest möödahiilimise põhjused on palju, sageli seetõttu, et majaomanik või töövõtja üritab loa maksmisest kõrvale hoida või kardavad, et paranduste ametliku kataloogi lisamisel suurenevad maksud. Tegelikkuses on enamik (mitte kõiki) loamenetlusega seotud kartusi alusetud ja tõsiste probleemide tõenäosus on üsna suur, kui jätate taotlemata korralikud load ja kui teie tööd ei kontrollita. Siin on kaksteist reaalsust ehituslubade protsessis, millest paljud inimesed aru ei saa.

Teil ei pruugi üldse luba olla vaja

Närvilisus tekib palju seetõttu, et majaomanikud arvavad, et iga maja ümber tehtavat remonti või parendamist kontrollib peenehambulise kammiga inspektor, kes kavatseb iga pisikese vea kinni püüda. Tegelikult on remonditöid ja parandusi palju, mida saab teha ilma loata. Selle jaoks kehtivad reeglid on kogukonniti väga erinevad ja sama projekt, mille jaoks on vaja ehitusluba ja plaanilisi ülevaatusi ühes lokaadis, ei pruugi seda nõuda teises jurisdiktsioonis. Kuid üldiselt on teil lubatud enamik oma kodu olemasolevaid elemente ilma loata asendada, samas kui kõik, mis muudab teie kodu struktuuri või kujutab endast kinnisvara parendamist, vajab luba. Võite näiteks katkise seinalüliti või kulunud kraani välja vahetada, kuid teki või ruumi lisamise lisamiseks on vaja luba. Teie kogukonnal võib olla veebiressursse, mis selgitavad, mis tüüpi tööd vajavad lube ja kontrolle, või võite helistada lubade büroosse ja paluda inspektoriga rääkida.

Loaametiga saate rääkida anonüümselt

Mõned inimesed kardavad, et kui helistate kohalikule ehitusjärelevalvele ja lubade büroole, märgitakse teid kohe kontrolli alla. See lihtsalt pole tõsi. Loaamet on loodud selleks, et koduarendused oleksid tehtud ohutult ega põhjustaks elanikele ohtu ning inspektorid vastavad küsimustele hea meelega. Kui praegu pole ühtegi inspektorit, helistatakse teile tagasi ja vastatakse kõikidele tekkinud küsimustele, näiteks "Kas ma vajan oma plaatidega dušiseinte taga aurutõket">

Luba maksab erinevalt

Võite olla üllatunud, kui teatate, et ehitusloa eest ei kehtestata kindlat tasu, kuid loa maksumus varieerub sõltuvalt projekti eeldatavast maksumusest ja keerukusest. Aia ehitamiseks võib vaja minna näiteks 55-dollarist luba, suure uue maja ehitamiseks võib-olla vaja aga 2000-dollarist ehitusluba. Riiklikult maksis keskmine ehitusluba 2018. aastal 1043 dollarit, tüüpiline vahemik on vahemikus 400 kuni umbes 1700 dollarit. Kuid need keskmised kulud hõlmavad paljusid terveid majade uue ehituse lubasid ja on palju projekte, mille jaoks ehitusluba maksab 100 dollarit või vähem. On üsna tavaline, et loakulud põhinevad protsendil projekti eeldatavast maksumusest. Kui teete koostööd ehitajaga, arvestatakse loa kulud tavaliselt teie saadud pakkumisega.

Omaniku / ehitaja load võivad olla probleemsed

Mõni majaomanik muretseb, et linnakontrolli bürood ei luba neil ise oma tööd teha, vaid väljastavad lube ainult kutselistele töövõtjatele. See on veel üks müüt, kuna kontrolliasutused annavad majaomanikele rutiinselt lube, et nad saaksid kogu maja ehitamisel teha igasuguseid töid - kuni GC-ni (peatöövõtja). Sellise projekti jaoks võib teie kogukond väljastada spetsiaalse "omaniku / ehitaja loa", mis võimaldab teil kindla tähtaja jooksul (tavaliselt umbes aasta) kodu hõivata, pakkudes allhanke korras individuaalseid ülesandeid selle töö jaoks. Omaniku / ehitajana tegutsete selle asemel, et palgata, vaid oma peatöövõtjana. See võimaldab teil säästa GC-de nõutaval valulikul 15–25-protsendilisel tasul, kuid samas kannate ka potentsiaalsete kohustuste koorma, millest paljud võivad olla tõsised. Litsentseeritud, kindlustatud, liimitud töövõtja palkamine isoleerib teid nendest kohustustest paremini.

Lihtsused võivad teie loa ja projekti hävitada

Igal pool, kus teie kinnistu läbib elektriliin, kanalisatsioonitorustik, kõnnitee või muu tavalise ja pideva teeninduse tee, on teil tõenäoliselt kergliiklus - seaduslik piirang, mis takistab teil teha muudatusi, mis mõjutavad või piiravad neid kommunaalliine või muid funktsioone. Näiteks võib juhtuda, et osa teie kinnistust võib olla reserveeritud potentsiaalse tulevase tee jaoks. Te ei saa oma kinnisvara ühelegi osale ehitada, kus on arvel serviis.

Olemasolevate servituutide kohta lisateabe saamiseks kontrollige oma kinnisvara platvormi, mis on veebis saadaval maakonna hindaja saidil või kontorites. Üldiselt ei tohi kunagi rajada servituute, välja arvatud juhul, kui need on väikesed täiendused, näiteks aiad.

Vara tagasilöögid on kriitilised

Tagasilöögid on kinnisvarapiiride ja püsistruktuuride vahelised kohustuslikud puhvrid, mis aitavad säilitada kogukondade avatustunnet, samuti tagavad tulekahjude korral ohutusvaru. Näiteks kui laiendate oma kodukülge, peate olema teadlik kohaliku ehitusseaduse nõutavatest tagasilöögikaugustest. Tõenäoliselt kehtivad tagasilöögireeglid ka kinnisvara laiendamiseks maja ette ja taha. Tavaliselt hõlmab see minimaalse vahekauguse säilimist ehitiste servade ja uuritava kinnistu piiride vahel. Need tagasilöögieeskirjad võivad kehtida ka ehituslike koduehituste, garaažide, kuuride ja tekkide suhtes. Jälle võib kohalik ehitusjärelevalve amet teile teada anda, millised tagasimaksmise määrused kehtivad.

Võimalikud on variatsioonid

Ehkki serviteetidest loobutakse harva, on variatsiooni taotlemise ja saamise õigusliku protsessi kaudu mõnikord lubatud tagasilöögi ja mõne muu tsoneerimise nõude rikkumine. Dispersioon on ametlikult kinnitatud erand tsoneerimiseeskirjadest. Tavaliselt taotletakse erinevusi juhul, kui majaomanik soovib oma krundile ehitada suurema maja, kui tsoneerimismäärused lubavad. Variandi taotlemisel võidakse majaomanikul luba ehitada seda suuremat kodu või täiendada toa juurdeehitusega, mis rikub tagasilöögieeskirju. Loaasutus võib dispersiooni taotlemisel konsulteerida naabritega ja dispersiooni saamiseks võib nende kinnitamine olla võtmetähtsusega.

Varude ehitusplaane ei pruugi kinnitada

Võite arvata, et mis tahes arhitekti avaldatud või koostatud majaplaan või eskiis või kuuri või garaaži mis tahes avaldatud ehitusplaan on automaatselt loa saamiseks piisav. Varude ehitamise plaane on Internetis külluses. Majaomanikud saavad selle asemel, et kulutada 1500 dollarit kohandatud arhitekti koostatud kavasid, osta valmisprojekte hinnaga alates 500–600 dollarit kahe magamistoaga kahe vannitoaga garaažiga maja jaoks.

Kuid teie kohalik ehituslubade amet ei pruugi neid plaane heaks kiita. Isegi kui Interneti-kavad võis koostada arhitekt, võib teie kontor nõuda, et plaanid koostaks teie osariigis litsentseeritud arhitekt.

CCRid võivad lisada piiranguid

Teised võimalikud tüübid loa taotlemisel on tingimused, lepingud ja piirangud (CCR-id), mida sageli leidub kavandatud kogukondades, allüksustes või kavandatavates ühikuarendustes. CCR-id toimivad teatud tüüpi tsoneerimise korraldustena - korralduste piires olevad korraldused. Need piirangud on lisaks teie kohaliku omavalitsuse määrustele ja peate neid täitma, et mitte rikkuda naabruskonnaga sõlmitud lepingut.

Kontrollimine on kohustuslik

Ülevaatus on üldise loamenetluse lahutamatu osa ning mitte mingil juhul ei tohiks teie ega teie töövõtja seda sammu eirata. Mõne projekti puhul toimub isegi kaks ülevaatust - üks nn töötlemata etapis ja üks lõppkontroll. Seda pole vaja karta, kuna inspektor on kohal selleks, et veenduda töö ohutuses. See on sageli väga lühike, läbiv külastus. Kui inspektor on juba tuttav töövõtja tööga, on inspekteerimine mõnikord vaid edasiviiv pilk. Inspektorid võivad ülevaatuse osas olla pisut hoolsamad, kui töö on teinud majaomanik, kuid see on siiski väga rutiinne protsess.

Kontrollimata jätmine ei ole katastroof

Peamine põhjus, miks mõned majaomanikud ehituslube ei taotle, on see, et nad kardavad ülevaatuse nurjumise ideed. Kuid see pole suur asi. Teil on kõik võimalused märgistatud probleemide parandamiseks. Inspektor naaseb teiseks kontrollimiseks (või vajadusel isegi kolmandaks või neljandaks) ja allkirjastab loa (või "sulgeb") loa, kui töö on talle tehtud.

Loaprotsessi eiramine on tõsine

Võib olla väga ahvatlev loataotlust ignoreerida ja tehtavat tööd varjata, eriti kui see asub kodus, kus saate töötada ilma, et keegi seda näeks. Ja kuigi võite sellega hakkama saada, on sama tõenäoline, et sellised otsetee maksab teile lõpuks palju. Kui selgub, et olete teinud tööd ilma vajaliku loata, võidakse teid pärast seda tõsiselt sunnitud taotlema luba suurenenud kuludega. Ja tööde kontrollimiseks peate isegi seinad või laed välja rebima. Kui olete teinud vigu, olete sunnitud kogu töö lammutama ja alustama otsast peale.

Samuti võib see mõjutada teie majaomaniku kindlustuskatet. Näiteks kui teil on halva sanitaartehniliste või elektritööde tõttu üleujutus või tulekahju, on teie kindlustuspoliisil õigus keelduda katmisest, kui tööd tehti väljaspool luba.